Short sales, Foreclosures : des mythes et des réalités.

Si vous vous intéressez au marché immobilier des Etats Unis, vous avez donc forcément déjà croisé les mots suivants : Short sale et Foreclosure. Tout Américain connait dans son entourage quelqu’un qui est dans une de ces situations ou qui l’a été dans un passé assez proche.
En tant qu’acquéreur potentiel d’un bien immobilier sur le sol US, vous devez connaître ces deux réalités afin d’appréhender au mieux ce marché.

Foreclosure et Short sales correspondent à la même chose …

Rien n’est plus faux ! Pour faire simple, on peut dire que la short sale est la première étape lorsqu’un emprunteur ne peux plus faire face à ses échéances. Dans ce cas, il va essayer de trouver un acheteur, à un prix défini, et proposer ce prix à la (ou les) banque créancière comme solde de tout compte.
Dans certains cas, le prix aura préalablement été approuvé par la banque (approved short sales), ce qui fera gagner un temps non négligeable.
Dans le cas des short sales qui n’ont pas été préalablement acceptées par les banques, l’obtention et la réponse par la banque peut prendre du temps, 3 à 6 mois short saleétant très courant. Cela dépendra entre autre du nombre de banques créancières. La pratique, pendant des années, des prêts hypothécaires successifs en fonction de l’augmentation de la valeur des biens a comme conséquences qu’un grand nombre de garanties peuvent être inscrites sur un même bien. Cela complique d’autant plus l’obtention d’un consensus sur la vente du bien.
Du coté des propriétaires en difficultés, ils auront tendance à privilégier les solutions en short sale car l’impact sur leur Crédit Score sera bien plus faible et moins durable qu’une foreclosure.

Si j’offre le prix demandé en short sale, j’aurais le bien !

Oui et non. En fait cela dépend si la short sale aura ou non été approuvée préalablement par le (les) créanciers. Certaines banques, devant l’ampleur du phénomène Short sale ont mis en place des programmes appelés Cooperative short sales. Dans ce cas, les banques acceptent le principe de la short sale presque sans question (no question asked).
Dans d’autre cas, il faut s’armer de patience et beaucoup de short sales finissent par échouer car l’acheteur baisse les bras à force d’attendre. En fait chaque cas est différent et la bonne lecture de l’annonce sera primordiale ainsi que les premières communications avec le real estate broker (agent immobilier).

Je suis intéressé par une short sale, mais, comme le bien est déjà un peu dégradé, je vais offrir un prix très en dessous du marché et je l’aurai quand même.

Il y a de fortes chances que non, à moins que le bien ne nécessite beaucoup de travaux. Dans le cadre de la short sale, les créanciers vont demander plusieurs avis sur la valeur du bien, avant de se décider, à des « évaluateurs » (appraisers) et des agents immobiliers locaux (obtention du BPO : broker’s price opinion). Le prix de vente du bien se retrouvera donc aligné sur la valeur des biens vendus dans le même secteur récemment. Tout cette information est trouvable en ligne car ces transactions sont rendues publiques. La banque se basera sur ces données ainsi que sur l’état du bien dans une moindre mesure.

L’achat en foreclosure : une fausse bonne affaire.

Si aucune solution amiable n’a été trouvée entre les créanciers et l’emprunteur, la banque saisira le bien et passera à l’étape de foreclosure, c’est à dire la vente forcée.
La première question qui se pose naturellement est pourquoi en être arrivé là ? Si un bien se retrouve en vente par la « courthouse » locale, sorte de Palais de Justice pour les lois appliquées par le County (subdivision de l’Etat de la taille d’un petit département), c’est qu’il n’y a eu personne pour y trouver intérêt avant.
Souvent le bien sera dégradé, il sera difficile d’obtenir le titre de propriété (title) car des dettes seront toujours inscrites, l’ex-propriétaire sera peut être encore foreclosuredans les lieux, refusant de quitter sauf à faire procéder à une expulsion.
Personnellement, je pense que ce type d’acquisition doit être laissé aux intervenants professionnels maitrisant tant les notions de qualité de bâti que tout le contexte juridique propre aux foreclosures.

Dernière possibilité : le REO (Real Estate Owned)

Dans ce cas, toute la procédure est allée au bout mais … personnes n’a mis d’enchère sur le bien, les créanciers se sont donc vu octroyer la propriété de celui-ci. La seule solution leur restant est de le mettre en vente via des agents immobiliers, souvent spécialisés. Pour ce faire, il leur faut lever les freins à la vente, c’est à dire régler les problèmes qui ont empêché la bonne issue de la foreclosure. Ils pourront donc procéder à l’expulsion des habitants, refaire des travaux ….
La valeur du bien sera donc forcément plus élevée que dans la phase foreclosure, et le risque moindre. Toutefois, j’en reviens à la question vue plus haut : pourquoi le bien a t’il été jusqu’à cette issue sans solution avant ? La question de la localisation, quartier, écoles, peut donner souvent une grande partie de la réponse.