Investir dans l’immobilier aux USA

Il y a quelques temps, j’ai échangé avec un de mes anciens collaborateurs (dans la banque) sur l’idée d’investir dans l’immobilier aux USA, en Floride par exemple. En France, on a souvent des oeillères et on ne voit que le marché Français… et pourtant. Ci-dessous le courrier que je lui ai adressé pour lui énumérer les raisons de se pencher sur ce sujet.

Cher Patrick, 

Comme je te l’ai expliqué par téléphone, je pense qu’aujourd’hui, l’investissement aux Etats Unis et plus particulièrement sur le marché d’Orlando, que je connais le mieux, peut être une belle opportunité. 

 

Orlando est à ce jour la ville la plus visitée au monde avec 51,5 millions de visiteurs (touristes mais aussi «conventionneurs» car l’Orlando Convention Center est un des plus grand au monde). UCF (University of Central Florida) est la 2ème par la taille des USA. A ce titre, la Floride dispense une attractivité qui rappelle celle de la Californie dans les années 70.

 

Ce type d’investissement ne s’adresse évidemment pas à tous mais plutôt à une clientèle haut de gamme voire très haut de gamme :

– qui a la capacité financière disponible,

– qui a aussi la capacité à dépasser des préjugés sur les USA souvent ressassés et dont je peux dire, après 18 mois ici, que ce sont à 95 % des effets journalistiques.

 

Cet investissement peut se concevoir dans 2 cas bien distincts :

– investissement plaisir, achat d’une résidence secondaire à Orlando avec utilisation exclusive par le client (ou possibilité de lui trouver des locations touristiques courtes en son absence avec gestion déléguée),

– investissement immobilier locatif classique avec rentabilité très au dessus de la norme européenne, et possibilité de plus value à la sortie.

 

Investissement Plaisir.

 

Aujourd’hui, les distances ont presque disparues. Beaucoup de personnes fortunées disposent de résidences secondaires à l’étranger. Pour les Français, l’Espagne puis le Magreb ont eu un certain succès. Depuis, quelques temps, les problèmes de sécurité, au Magreb entre autre, les font réfléchir avant d’investir ou de se rendre dans ces destinations.

 

Les Etats Unis gardent un potentiel attractif fort dans l’imaginaire des gens : “Le rêve Américain”. Depuis Juin 2011, un vol direct Paris Orlando a été mis en place par Air France.

 

La Floride présente des atouts forts pour un séjour dépaysant ou tous les types de loisirs peuvent être pratiqués :

– un climat sub tropical avec un hiver très doux,

– la présence de deux fronts de mers très différents : Golf du Mexique : plages féériques, Atlantique : très orienté Surf. Les fans de sports aquatiques sont heureux,

– des Parcs de loisirs uniques au monde : 5 parcs Disney, 2 parcs Universal Studio (dont le seul Harry Potter au monde), Seaworld, 3 parcs de jeux aquatiques, bientôt LegoLand US …………

– des parcs naturels magnifiques avec possibilité de pratiquer le canoë au milieu des Lamentins, d’observer les ours, les alligators,

– un accès facile aux Caraïbes par les Bahamas en bateau ou avion,

– des départs de croisières courtes ou longues tous le jours à 40 minutes d’Orlando,

– des dizaines de golfs de tous niveaux (Tiger Wood habite Orlando ….).

 

Une résidence secondaire ici présente donc de très forts avantages et les biens disponibles dans différents budgets permettent de calibrer précisément son besoin.

Immobilier USA

 

Investissement immobilier de rendement.

 

La rentabilité de ce type d’investissement se fait à travers 2 composantes :

– le loyer ramené au prix d’achat,

– l’espoir de plus value.

 

La crise a été dure, et n’est malheureusement pas encore derrière nous mais cela a eu un effet baissier très fort sur le marché immobilier aux USA. Aujourd’hui, on a atteint un pallier et il y a des affaires à faire.

 

En seconde main, une maison simple niveau avec 3 chambres, 2 salles de bains 1/2, un garage, une piscine peut se trouver dans une fourchette de $150,000.00 à $250,000.00 selon l’emplacement et se louer $1,500.00 par mois soit 7% dans le pire des cas.

 

Si l’on regarde la moyenne des «Price to rent ratio» (valeur sur loyer en nombre d’année), les USA sont en moyenne à 10.

 

Le taux de rentabilité facial est déjà bon. L’espoir de plus value est aussi beaucoup plus fort partant d’un marché si bas. Lors de la reprise qui ne manquera pas  d’intervenir, le potentiel de plus value est fort.

 

A ceci, il faut rajouter l’effet devise : la faiblesse du $ rend les €uroppéens riches ….

 

Dans le cadre d’un patrimoine constitué, la diversification vers les USA est, à mon sens, un bon conseil.

 

J’ai souvent conseillé à mes clients de diversifier entre liquidité, placement long terme et immobilier. Dans l’immobilier, je leur conseillait aussi de ne pas tout investir au même endroit.

 

Pour la clientèle très haut de gamme que vous touchez via la gestion de patrimoine, ne pas tout miser sur l’Europe peut être aussi un conseil apprécié. 

 

Enfin, les règles de locations sont beaucoup plus favorables au propriétaires en Floride qu’en France. Un locataire qui ne paye pas son loyer est expulsé en 30 jours ….

 

Quelques indices issus du net (Numbeo et FMI)

 

 

$USAFRANCE
Price to rent Ratio1034
Loyer Apt 3 ch centre Ville15361266
prix m2 centre ville19214747

 

 

Le FMI considère que la France est le 3ème marché immobilier  le plus surévalué au monde avec ce que cela comporte comme risque de correction.

L’idée n’est pas de dévaloriser la France mais de montrer que la diversification peut s’argumenter avec des éléments probants.

Notre intervention.

 

Intervenir sur le marché Américain peut être ardu pour quelqu’un qui n’est pas habitué à la culture locale. Il faut un certain laps de temps avant de comprendre le fonctionnement des Américains avant d’être efficace.

Il y a aussi malheureusement, ici comme ailleurs, des personnes prêtes à en profiter.

J’ai eu la chance grâce à certaines organisations comme French American Business Council of Orlando (FABCO) ou l’Alliance Française, de rencontrer un grand nombre de professionnels et …. de faire des choix. 

Mon historique professionnel, me permet, je le pense, de prétendre à une réputation de sérieux et de compétence. J’ai toujours privilégié les interlocuteurs de qualité et des discussions ouvertes et constructives tout en allant au fond des choses.

C’est aujourd’hui ce que je fais aussi dans ma position de consultant en divers domaines (aide à l’investissement en France et aux USA, intermédiation bancaire pour une clientèle de PME, rédaction de Business Plans pour un cabinet d’avocat en immigration …). 

Bien entendu, je te mettrai en relation avec des professionnels du secteur que j’ai sélectionné pour leur professionnalisme et leur probité.

Cordialement,